Suivi ACP — Avenue de la Couronne 41

Pannes intermittentes de l'ascenseur gauche (5286). Plus de 10 interventions de Liftinc/Fain Belgium sans résultat durable. Remplacements successifs : relais, contacteurs, contacts de freins.

Kevin refuse de signer de nouveaux devis tant que l'ascenseur n'est pas remis en service. Questionne l'obligation de résultat de l'ascensoriste.

Diagnostic Liftinc : variateur de fréquence (VF) en surchauffe, ventilateurs à plein régime permanent. Cause : l'isolation récente de la toiture retient la chaleur en salle des machines. Recommandation : carottage + extracteur d'air.

Devis reçu pour le remplacement de la VF Keb : 3 274 € HTVA. Kevin demande au CC : commander le variateur ou attendre ?

Fain Belgium détaille les remarques du rapport de contrôle (2 ascenseurs). Plusieurs déjà levées ; restent : UPS (devis 50126264), absorbant cuvette (devis 50126263), modernisation (devis 50115099 et 50115102). Kevin demande accord CC pour bon de commande des levées de remarques.

Plainte d'une copropriétaire (Colette Peiffer) : le lift gauche bloqué au 6e étage depuis des mois, le droit montre des signes de faiblesse. Kevin répond qu'il attend le retour du CC sur le devis de 3 274 €.

Marc Ibáñez (au nom du CC) demande à Kevin l'organisation d'une AGE avec l'ordre du jour suivant :
1. Résiliation du contrat avec l'architecte actuel
2. Discussion façade arrière + sélection d'un nouvel architecte
3. Audit des colonnes montantes/descendantes d'eau & chaudière
4. Réduction du montant du fonds de réserve (appel mensuel)
5. Report de l'AG de juin à septembre

Kevin refuse l'AGE en mars : délai légal de convocation non respecté (15 jours min.). Propose d'abord une réunion CC pour affiner l'OJ, puis convocation AGE. Soulève aussi l'opportunité d'une AGE si l'AGO de mai est proche. Propose : 30 mars, 1er ou 3 avril.

Marc accepte le 30 mars. Kevin demande : "Parlez-vous au nom des autres copropriétaires ou uniquement pour vous ?" — question légale importante sur la représentativité du CC.

Réunion CC tenue (Teams, 9h30). Kevin transmet l'OJ de l'AGO le lendemain (01/04), suggérant que les 5 points de la demande d'AGE sont intégrés. AGE apparemment abandonnée au profit de l'AGO du 28 mai.

Kevin transmet l'OJ de l'AGO 2026 (28 mai) en annexe. Demande retours du CC pour le lundi 6 avril. Précise qu'un nouveau contrat Coedia sera annexé à la convocation.

Julien de Cartier signale à Kevin un problème de poubelles non ramassées (sacs restés devant l'immeuble).

Kevin transfère à Valérie Cleaning (société de nettoyage) et à ARP-GAN/Bruxelles Propreté. Valérie confirme que Hamid constate un non-ramassage à répétition et évoque des déchets non réglementaires dans les sacs. ARP-GAN précise que la collecte est le mercredi en soirée (calendrier transmis). Diagnostic Kevin : la société de nettoyage a sorti les sacs trop tôt.

Bruxelles Propreté clôture le ticket CAS-106242-Y9T5P2. Kevin transmet l'information à Julien et Valérie Cleaning pour info.

Coedia envoie (via contact@coedia.be / Copromatic) le courrier type annonçant que la prochaine AG approche. Convocation formelle à recevoir ultérieurement avec OJ définitif et annexes (dont nouveau contrat Coedia).

Kevin contacte ND Detect pour une inspection caméra du conduit de cheminée. Contexte : certains copropriétaires supposent l'utilisation d'un poêle à pellets ; la copropriété veut vérifier la configuration de la gaine avant de décider de la supprimer. ND Detect propose un forfait de 400 € TVAC (heures supp. : 70 €/h HTVA). Intervention proposée le 13 avril.

Kevin confirme le RDV du 13 avril (arrivée 11h30–13h30). Accès toiture via clé boîtier code au rez-de-chaussée. ND Detect demande si M. Marache (appartement dernier étage) peut donner accès pour faciliter l'inspection. Kevin met Marache en copie pour confirmation. Kevin informe le CC que ce point ne figurera plus à l'OJ de l'AG.

Date prévue de l'inspection ND Detect. Aucun retour visible par email à ce stade — rapport à réclamer à Kevin.

Premier rappel envoyé pour la production de l'acte de propriété de la conciergerie, nécessaire pour débloquer la vente.

Coedia envoie un deuxième rappel (courrier via Copromatic) : le titre de propriété de la conciergerie reste toujours manquant, ce qui bloque la vente. Démarche urgente.

Julien de Cartier transmet au CC et à Kevin Kirschfink une analyse complète des décomptes trimestriels (Q1 2023 – Q4 2025). 5 points d'attention majeurs :

Assurance incendie vs sinistres : prime annuelle ~10 500 € mais au Q3 2025 seul : 20 193 € de franchises et soldes non pris en charge. Sinistres significatifs : Degrez-Ribeiron 6 000 €, Rodriguez 3 738 €, Vega 2 704 €, Wets 2 683 €. Plusieurs refus de prise en charge non expliqués.

Honoraires & frais M.I. Management : 51 427 € sur 3 ans. Dont : honoraires syndic 10 748 € → 11 472 € (+6,7 %), frais réunions ~9 375 €, gestion sinistres ~250 €/sinistre.

Énergie (gaz) — provisions erratiques : 2 961 €/trim. en 2023, gonflées à 19 836 € au Q3 2024, puis décompte massif de -41 816 € en Q4 2024. Problème de trésorerie pour les copropriétaires.

Travaux toiture (VIMAR) : 138 464 € sur fonds de réserve (acompte 1 : 105 297 €, acompte 2 : 12 366 €, solde : 20 810 €).

Autres : Enlèvement d'encombrants (Luso Work, Q4 2025) : 1 546 € — Conteneurs (Engels, Q3 2025) : 571 € — Honoraires avocats (Fius Brassart) : 4 741 € sur la période.